Galvenās nekustamā īpašuma novērtēšanas metodes: izmaksas, ienākumi, tirgus (salīdzinošā). Ienākumu pieeja Salīdzinošā pieeja Izmaksu pieeja

Atkarībā no izmaksu faktoriem vērtēšanas metodes (pieejas) iedala ienākumu metodēs, salīdzinošajā un izmaksu pieejā. Katra pieeja ļauj “noķert” noteiktus izmaksu faktorus.

Ienākumu pieeja ir nākotnes ienākumu pašreizējās vērtības noteikšana, ko paredzēts gūt no īpašuma izmantošanas un iespējamās nākotnes pārdošanas. Ienākumu pieeja ir vispārpieņemta pieeja uzņēmuma (uzņēmējdarbības) tirgus vērtības, akcionāru daļas uzņēmuma kapitālā vai vērtspapīru novērtēšanai, kurā tiek izmantota viena vai vairākas metodes, kuru pamatā ir paredzamo ienākumu pārvēršana vērtībā. Šajā gadījumā tiek piemērots izvērtējošais gaidīšanas princips. Lai gan parasti vispiemērotākā uzņēmējdarbības novērtēšanas procedūra ir ienākumu pieeja, ir lietderīgi izmantot arī salīdzinošo un izmaksu pieeju. Dažos gadījumos izmaksu vai salīdzinošās pieejas var būt precīzākas vai efektīvākas. Daudzos gadījumos katru no trim pieejām var izmantot, lai pārbaudītu īpašuma vērtības aplēses, kas iegūtas, izmantojot citas pieejas.

Uzņēmuma (biznesa) tirgus vērtības noteikšana no ienākumu pieejas viedokļa balstās uz pieņēmumu, ka potenciālais investors par šo biznesu nemaksās vairāk par tā darbības rezultātā saņemto nākotnes ienākumu pašreizējo vērtību (citos gadījumos). vārdiem sakot, pircējs iegūst tiesības nākotnē saņemt ienākumus no uzņēmuma īpašumtiesībām). Tāpat īpašnieks nepārdos savu biznesu par zemāku summu par prognozētās nākotnes peļņas pašreizējo vērtību. Tiek uzskatīts, ka to mijiedarbības rezultātā puses vienosies par tirgus cenu, kas vienāda ar nākotnes ienākumu pašreizējo vērtību.

Ienākumu pieeja ir procedūra uzņēmuma vērtības noteikšanai, pamatojoties uz to, ka uzņēmuma vērtība ir tieši saistīta ar nākotnes neto ienākumu pašreizējo vērtību, ko uzņēmums radīs. Nākotnes ienākumu summas pašreizējā vērtība kalpo kā ceļvedis tam, cik potenciālais investors ir gatavs maksāt par novērtējamo uzņēmumu.

Paredzamajiem ienākumiem, kā to saprot ienākumu pieejas ietvaros, ir tikai naudas vērtība. Atkarībā no novērtējamā uzņēmuma (uzņēmējdarbības) rakstura, akcionāru daļas tā kapitālā vai vērtspapīros, kā arī citiem faktoriem, paredzamos ienākumus var diezgan precīzi izteikt ar tādiem rādītājiem kā neto naudas plūsma, dividendes un dažādi peļņa. Paredzamie ienākumi jāvērtē, pamatojoties uz tādām pazīmēm kā uzņēmuma (uzņēmējdarbības) būtība; tā kapitāla struktūra; saistīto uzņēmumu darbības rādītāji retrospektīvi; šī uzņēmuma un nozaru, ar kurām tas ir saistīts, attīstības perspektīvas, kā arī citi ekonomiskie faktori.

Gaidāmo ienākumu konvertēšana uzņēmuma vērtībā tiek veikta, izmantojot procedūras, kas ņem vērā paredzamo pieauguma tempu, ienākumu saņemšanas laiku un biežumu, ienākumu gūšanas riska pakāpi plānotajā laikā un paredzētajā apjomā, kā arī naudas vērtība laika gaitā. Pārvēršot paredzamos ienākumus vērtībā, parasti ir jānosaka kapitalizācijas faktora jeb diskonta likmes vērtība. Nosakot piemēroto likmi, jāņem vērā tādi faktori kā bankas procentu likmes līmenis, līdzīgu uzņēmumu atdeves likme atbilstoši investoru cerībām, kā arī ar kredīta iegūšanu saistītā riska raksturojums. paredzamie ienākumi.

Ja tiek izmantotas nākotnes peļņas diskontēšanas metodes, paredzamie pieauguma tempi tiek ņemti vērā, aplēšot nākotnes ieņēmumus. Izmantojot ienākumu kapitalizācijas metodes, kapitalizācijas likmes vērtība ir tieši atkarīga no paredzamā pieauguma tempa.

Šī pieeja ir galvenā, lai novērtētu esošo uzņēmumu tirgus vērtību, kurus pēc tālākpārdošanas jauniem īpašniekiem nav paredzēts slēgt (likvidēt). Attiecībā uz esošu uzņēmumu šī metode ietver šī uzņēmuma darbības prognozēšanas rezultātu izvērtēšanu saskaņā ar tā rīcībā esošajām tehnoloģijām produktu ražošanai (darbu veikšanai, pakalpojumu sniegšanai).

Uzņēmumu vērtēšanas ienākumu pieejas ietvaros tradicionāli tiek izmantotas divas galvenās metodes (vai divas metožu grupas atkarībā no detalizācijas pakāpes): metodes, kas balstītas uz uzņēmuma nākotnes gada ienākumu pārrēķinu pašreizējā vērtībā (ienākumu diskontēšanas metodes); metodes, kuru pamatā ir vidējais ienākumu apjoms (ienākumu kapitalizācijas metodes).

Uzņēmējdarbības novērtējumā ienākumi var ietvert uzņēmuma peļņu, ieņēmumus, izmaksātās vai iespējamās dividendes un naudas plūsmu. Atkarībā no tā, ko vērtētājs izvēlas par ienākumu, tiek izdalītas šādas diskontēšanas un kapitalizācijas metodes: peļņas diskontēšanas metode, diskontētās dividenžu izmaksas metode, diskontētās naudas plūsmas metode; normalizētās peļņas kapitalizācijas metode; ieņēmumu kapitalizācijas metode; dividenžu izmaksu kapitalizācijas metode, normalizētās naudas plūsmas kapitalizācijas metode.

Diskontētās naudas plūsmas metodi var izmantot, lai novērtētu jebkuru uzņēmumu. Pēc Rietumu ekspertu domām, 90% gadījumu, kad vidējo un lielo uzņēmumu novērtēšanai tiek izmantota ienākumu pieeja, tiek izmantota šī metode. Šī metode ir darbietilpīgākā un dārgākā, taču esošajos Krievijas apstākļos tā ir vispareizākā. Naudas plūsmas diskontēšanas priekšrocība salīdzinājumā ar peļņas un dividenžu diskontēšanu ir tāda, ka šobrīd ne peļņa, ne dividendes pietiekami neatspoguļo Krievijas uzņēmumu un organizāciju stāvokli, kā arī investoru vēlmes.

Ienākumu diskontēšanas metodes ietver skaidru uzņēmuma attīstības dinamikas prognozes sastādīšanu, kā likums, nākamajiem 3-7 gadiem, tas ir, līdz brīdim, kad izaugsmes tempu svārstības var atstāt novārtā. Pēc tam visi prognozētie ienākumi tiek diskontēti, tas ir, to nākotnes vērtība tiek samazināta līdz šīs naudas vērtībai vērtēšanas datumā. Tādējādi galvenie uzdevumi, izmantojot diskontēšanas metodes, ir šādi: a) pareizi prognozēt uzņēmuma nākotnes ienākumus; b) ņem vērā iespējamos riska faktorus diskonta likmē.

Diskontētās naudas plūsmas metode tiek izmantota, ja ir iespējams pamatoti prognozēt nākotnes naudas plūsmas, šīs plūsmas būtiski atšķirsies no pašreizējām, un naudas plūsmai prognozētā perioda pēdējā gadā ir sagaidāma būtiska pozitīva vērtība. Citiem vārdiem sakot, šī metode ir vairāk piemērojama uzņēmumiem, kas rada ienākumus un kuriem ir nestabilas ienākumu un izdevumu plūsmas.

Šīs metodes atšķirīgā iezīme un galvenā priekšrocība ir tā, ka tā ļauj ņemt vērā nesistemātiskas izmaiņas ienākumu plūsmā, ko nevar aprakstīt ne ar vienu matemātisku modeli. Šis apstāklis ​​padara pievilcīgu diskontētās naudas plūsmas metodes izmantošanu Krievijas apstākļos, ko raksturo spēcīga produktu, izejvielu, materiālu cenu nepastāvība, kas būtiski ietekmē vērtējamā biznesa vērtību. Vēl viens arguments par labu šīs metodes izmantošanai ir informācijas pieejamība, kas ļauj pamatot ienākumu un izdevumu modeli prognozētajā periodā (uzņēmuma finanšu pārskati, tirgus izpētes dati, vērtējamā uzņēmuma retrospektīva analīze, kas ļauj identificēt tās attīstības tendences, sniedzot ieteikumus turpmākās attīstības stratēģijai, kas ir neatņemama DCF analīzes sastāvdaļa).

Ieguldījumu riska skaitliskais mērs aprēķina modelī, izmantojot diskontēšanas metodi, ir diskonta likme. Kā zināms, naudas vienības vērtība laika gaitā samazinās, tas ir, lai iegūtu ticamu aplēsi, ir jāsamazina nākotnes naudas plūsmas līdz līdzvērtīgai pašreizējai vērtībai. Un visbeidzot, pēc prognozētā perioda bizness joprojām spēj gūt ienākumus un līdz ar to tam ir arī zināma atlikušā vērtība. Naudas plūsmu pašreizējās vērtības prognozes periodā un atlikušās vērtības pašreizējās vērtības summa būs vienāda ar novērtējamā uzņēmuma (biznesa) tirgus vērtību.

Atšķirībā no diskontēšanas metodes, kapitalizācijas metode pieņem, ka turpmāk visi uzņēmuma ienākumi būs vienādi, vai arī tiem būs nemainīgs vidējais gada pieauguma temps. Šī pieeja zināmā mērā ir vienkāršāka, jo neprasa vidēja un ilgtermiņa ienākumu prognožu sagatavošanu. Taču laiks uz ienākumu kapitalizāciju balstītai metodei pienāks nedaudz vēlāk: kad sāksies stabilas valsts attīstības posms. Mūsdienās kapitalizācijas izmantošana biznesa vērtēšanā ir ierobežota ar lielākajiem Krievijas uzņēmumiem ar salīdzinoši stabiliem ienākumiem to dzīves cikla brieduma posmā, kuru pārdošanas tirgus ir izveidots un ilgtermiņā būtiski nemainīsies.

Ienākumu pieejas pretstats ir izmaksu pieeja biznesa vērtēšanai, kas ņem vērā uzņēmuma vērtību no radušos izmaksu viedokļa (būtībā izmaksu summas, lai izveidotu vērtējamo uzņēmumu tā pašreizējā stāvoklī un tiek aprēķināta tirgus vide vai ieņēmumi no esošo aktīvu pārdošanas).

Izmaksu pieeja vispiemērotākā ir speciālo objektu, kā arī jaunbūves novērtēšanā, lai noteiktu labāko un efektīvāko zemes izmantošanu, kā arī apdrošināšanas vajadzībām. Savāktā informācija parasti ietver zemes cenas, būvniecības specifikācijas, algas, materiālu izmaksas, aprīkojuma izmaksas, peļņu un pieskaitāmās izmaksas vietējiem celtniekiem un tamlīdzīgi. Nepieciešamā informācija ir atkarīga no novērtējamā objekta specifikas. Šo pieeju ir grūti piemērot, novērtējot unikālus objektus, kuriem ir vēsturiska vērtība, estētiskās īpašības vai novecojuši objekti.

Izmaksu pieeja uzņēmuma vērtības noteikšanai balstās uz aizstāšanas principu, augstākās un labākās izmantošanas principu, līdzsvaru, ekonomisko lielumu un ekonomisko sadalījumu. Uzņēmuma aktīvu un saistību uzskaites vērtība inflācijas, tirgus apstākļu izmaiņu un izmantoto grāmatvedības metožu dēļ parasti neatbilst to patiesajai vērtībai. Rezultātā rodas nepieciešamība koriģēt uzņēmuma bilanci. Lai to paveiktu, vispirms tiek atsevišķi novērtēta katra uzņēmuma bilancē esošā aktīva tirgus (vai cita) vērtība, pēc tam tiek noteikta saistību tirgus (vai cita) vērtība. Pēc tam no koriģētās aktīvu vērtības tiek atņemta saistību vērtība, iegūstot uzņēmuma pašu kapitāla tirgus vērtību. Lai veiktu šādus aprēķinus, tiek izmantoti uzņēmuma bilances dati uz vērtēšanas datumu (vai uz pēdējo pārskata datumu), kuru posteņi tiek koriģēti, ņemot vērā tā aktīvu tirgus (vai citu) vērtību. un saistības.

Izmaksu pieeju raksturo divas galvenās metodes: neto aktīvu metode un likvidācijas vērtības metode. Konkrētā izmaksu pieejas ieviešana ir atkarīga no uzņēmuma stāvokļa, proti, vai tas darbojas un perspektīvs vai atrodas lejupslīdes stāvoklī, kurā vispiemērotākā ir atsevišķa aktīvu pārdošana.

Neto aktīvu vērtības metode ir balstīta uz uzņēmuma aktīvu analīzi, kuras izmantošana dod vislabākos rezultātus, novērtējot strādājošu uzņēmumu, kuram ir būtiski materiālie un finanšu aktīvi. Metodes galvenā iezīme ir tāda, ka uzņēmuma aktīvus un saistības novērtē tirgus vai citā vērtībā.

Parasti aktīvu uzkrāšanas metodi (šis nosaukums vērtētājiem šķiet labāk atspoguļo šāda aprēķina modeļa ekonomisko nozīmi) izmanto šādos gadījumos: uzņēmumam ir būtiski materiālie aktīvi; ir iespējams identificēt un novērtēt nemateriālos aktīvus, ja tādi ir; paredzams, ka uzņēmums turpinās darboties; uzņēmumam nav vēsturisko peļņas datu vai tas nav saprātīgi spējīgs ticami aplēst savu nākotnes peļņu vai naudas plūsmas; uzņēmums ir diezgan atkarīgs no līgumiem vai vispār nav pastāvīgas, paredzamas klientu lokas; ievērojama daļa no uzņēmuma aktīviem ir finanšu aktīvi (nauda, ​​debitoru parādi u.c.).

Turklāt neto aktīvu vērtības metodes ietvaros, ko izmanto, novērtējot uzņēmuma restrukturizācijas procesā uzņēmējdarbību, izmantojot ienākumus var novērtēt arī atsevišķus objektus (nemateriālos aktīvus, ilgtermiņa finanšu ieguldījumus, ēkas, iekārtas, iekārtas). un salīdzinošā pieeja. Šādas novērtēšanas procedūra ietver šādu darbību secību: visu uzņēmuma aktīvu tirgus vērtības noteikšana > uzņēmuma saistību vērtības noteikšana > aktīvu un saistību tirgus vērtības starpības aprēķināšana.

Otro metodi, likvidācijas vērtības metodi, izmanto, ja uzņēmums atrodas bankrota stadijā vai pastāv nopietnas šaubas par uzņēmuma spēju turpināt darbību un/vai nest īpašniekam pieņemamus ienākumus. Šīs metodes īpatnība ir tā, ka uzņēmuma aprēķinātās vērtības lielumu būtiski ietekmē piespiedu pārdošana, un šajā gadījumā runa ir par uzņēmuma pārdošanu pa daļām. Tas noved pie tā, ka uzņēmuma likvidācijas vērtība ir ievērojami zemāka par tirgus vērtību. Uzņēmuma likvidācijas vērtību aprēķina šādi:

1. Tiek analizēti vairāki statistikas un grāmatvedības dokumenti, kas ietver: grāmatvedības atskaites katra ceturkšņa beigās, statistikas atskaites, starpposma likvidācijas bilanci, inventarizācijas kartes. Pamatojoties uz visaptverošu finanšu analīzi, tiek veikts eksperta slēdziens par līdzekļu pietiekamību visa parāda segšanai.

2. Izveidojas uzņēmuma īpašuma paredzamā masa. Atsevišķi tiek aplūkotas šādas uzņēmuma aktīvu grupas: likvīdākie (apgrozāmie līdzekļi), mazāk likvīdie (ilgtermiņa līdzekļi).

3. Tiek veidota uzņēmuma kopējā parāda summa.

4. Tiek izstrādāts uzņēmuma likvidācijas kalendārais grafiks. Jāņem vērā, ka dažāda veida uzņēmuma aktīvu (nekustamais īpašums, mašīnas un iekārtas, krājumi) pārdošanai ir nepieciešami dažādi laika periodi atkarībā no konkrēto aktīvu likviditātes pakāpes un nepieciešamā ekspozīcijas līmeņa tirgū.

5. Izmaksas ir pamatotas. Izšķir: izmaksas, kas saistītas ar likvidāciju, un izmaksas, kas saistītas ar aktīvu turēšanu līdz to pārdošanai. Ar likvidāciju saistītās izmaksas galvenokārt ietver nodevas novērtēšanas un advokātu birojiem, kā arī nodokļus un nodevas, kas tiek maksātas, pārdodot. Izmaksas, kas saistītas ar aktīvu turēšanu līdz to pārdošanai, ietver aktīvu aizsardzības izmaksas, uzņēmuma uzturēšanas izmaksas līdz tā likvidācijas pabeigšanai utt.

6. Tiek novērtēta pārdodamā uzņēmuma manta. Pārdodamā īpašuma vērtēšana tiek veikta, izmantojot visas vērtēšanas metodes. Turklāt praksē biežāk izmantotā pieeja nekustamā īpašuma novērtēšanai ir salīdzinošā pieeja.

7. Diskonta likme tiek noteikta, ņemot vērā plānoto īstenošanas periodu. Turklāt diskonta likmi var noteikt katram vērtējamajam aktīva veidam atsevišķi, ņemot vērā likviditāti (zemas likviditātes atlaides ir būtiskas) un iespējamās “nepārdošanas” risku.

8. Tiek sastādīts īpašuma pārdošanas grafiks, un tiek noteikti kopējie ieņēmumi no apgrozāmo, materiālo un nemateriālo aktīvu pārdošanas.

9. Pamatojoties uz pārdošanas rezultātiem, tiek dzēsta uzkrātā kārtējā parāda summa par likvidācijas periodu un veikti maksājumi par saistībām. Šajā gadījumā kreditoru prasījumi tiek apmierināti prioritārā secībā, kas noteikta saskaņā ar Regulas Nr. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 64. pants.

10. Noslēguma darbība ir uz īpašniekiem (akcionāriem) attiecināmās uzņēmuma (uzņēmējdarbības) likvidācijas vērtības noteikšana.

Vērtēšanas teorija satur šādu noteikumu: likvidācijas vērtība (ieņēmumi no uzņēmuma likvidācijas pēc visu kreditoru prasījumu apmierināšanas no līdzekļiem, kas saņemti no tā aktīvu pārdošanas) ir uzņēmuma tirgus vērtības absolūtā apakšējā robeža.

Pamata pieejas nekustamā īpašuma vērtēšanai (balstīta uz izmaksām, balstīta uz ienākumiem, salīdzinoša)

Nekustamā īpašuma vērtēšanā ir trīs vispārpieņemtas vērtības noteikšanas pieejas: izmaksas, tirgus un ienākumi. Katrai pieejai ir savas noteiktas metodes, paņēmieni un procedūras. Atklāta dažādu īpašuma objektu vērtēšanas pieeju konceptuāla līdzība. Tajā pašā laikā vērtējamā objekta veids nosaka specifisku metožu iezīmes, kas izriet no specifiskām vērtēšanas problēmām, kas parasti raksturīgas tikai šim īpašuma veidam.

Rentabla pieeja

Izmaksu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanā balstās uz nekustamā īpašuma objekta izveides izmaksu salīdzinājumu ar novērtējamo vai salīdzināmo objektu izmaksām. Pieeja ir balstīta uz investora iespēju izpēti nekustamā īpašuma iegādē un balstās uz aizvietošanas principu, kas nosaka, ka pircējs par īpašumu nemaksās vairāk, nekā tas izmaksātu, lai iegūtu atbilstošu apbūves gabalu un uzbūvētu līdzīgu objektu. mērķī un kvalitātē paredzamajā laika posmā bez būtiskiem kavējumiem.

• 1. Brīvās un pieejamās zemes iegādes vai ilgtermiņa nomas izmaksu aprēķins tās optimālai izmantošanai;
• 2. Novērtējamās ēkas aizstāšanas izmaksu tāme. Aizstāšanas izmaksu aprēķins ir balstīts uz attiecīgā objekta atjaunošanas izmaksu aprēķinu, pamatojoties uz pašreizējām cenām un līdzīgu objektu ražošanas apstākļiem noteiktā datumā.
• 3. Īpašuma fiziskā, funkcionālā un ārējā nolietojuma apmēra noteikšana;
• 4. Uzņēmējdarbības peļņas (investora peļņas) apmēra novērtējums;
• 5. Novērtējuma objekta galīgās vērtības aprēķins, koriģējot nolietojuma aizvietošanas izmaksas, kam seko iegūtās vērtības palielināšana par zemes gabala izmaksām.

Izmaksu pieeja ir vispiemērotākā, vērtējot nesen ekspluatācijā nodotus objektus, tā sniedz pārliecinošākos rezultātus pietiekami pamatotu zemesgabala izmaksu un maznozīmīga uzkrāta labiekārtojuma nolietojuma gadījumā. Izmaksu pieeja ir leģitīma, novērtējot plānoto objektu, mērķobjektu un citu īpašumu izmaksas, par kuriem darījumi tirgū tiek slēgti reti, un to var izmantot apdrošināšanas nolūkos. Šāda pieeja, novērtējot rekonstrukcijai pakļautos objektus, ļauj noteikt, vai būvniecības izmaksas tiks kompensētas ar pamatdarbības ienākumu pieaugumu vai ieņēmumiem no īpašuma pārdošanas. Izmaksu pieejas izmantošana šajā gadījumā novērš pārmērīgu kapitālieguldījumu risku.

Tāpat izmaksu pieeja tiek izmantota juridisko un fizisko personu īpašuma aplikšanas ar nodokli nolūkos, apķīlājot nekustamo īpašumu, lai analizētu labāko un efektīvāko zemes gabala izmantošanu.

Zemes gabala vērtības noteikšana

Saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. pants, kad īpašumtiesības uz ēku, būvi, būvi, kas atrodas uz kāda cita zemes gabala, tiek nodotas citai personai, tā iegūst tiesības izmantot attiecīgo zemes gabala daļu, ko aizņem ēka, struktūra, uzbūve un to lietošanai nepieciešamie, ar tādiem pašiem nosacījumiem un tādā pašā apmērā kā iepriekšējam īpašniekam.

No visām zemes vērtēšanas metodēm izšķiroša nozīme ir salīdzinošās pārdošanas analīzes metodei.

Vērtējamā īpašuma būvniecības aizstāšanas izmaksas tiek aprēķinātas pašreizējās cenās kā jaunam (neņemot vērā uzkrāto nolietojumu) un attiecībā uz vērtēšanas datumu. Aizstāšanas izmaksu noteikšanas pamats ir ar objekta būvniecību un tā piegādi pasūtītājam saistīto izmaksu aprēķins. Atkarībā no šo izmaksu uzskaites secības būvniecības izmaksās ir ierasts nošķirt tiešās un netiešās izmaksas.

Tiešās izmaksas ir tieši saistītas ar būvniecību (materiālu izmaksas, būvstrādnieku darba samaksa, celtniecības tehnikas un mehānismu izmaksas utt.). Netiešās izmaksas ir izmaksas, kas nav tieši saistītas ar būvniecību (maksas projektēšanas un tāmes organizācijām, izmaksas par ieguldījumiem zemē, mārketinga, apdrošināšanas un reklāmas izmaksas utt.). Attīstītāja peļņa atspoguļo būvniecības vadīšanas un organizēšanas izmaksas, vispārējo uzraudzību un ar attīstību saistīto uzņēmējdarbības risku. Uzņēmēja peļņa tiek noteikta kā daļa no peļņas no objekta pārdošanas. Neatkarīgi no procentu apmēra un atbilstošās bāzes (īpašuma vērtības sastāvdaļas), saimnieciskās darbības peļņas apjoms paliek nemainīgs.

Galvenais nekustamo īpašumu izmaksu salīdzinošo datu avots ir būvlīgumi par vērtējamajai līdzīgu būvju būvniecību. Turklāt dizaina vērtētāji parasti uztur savas datubāzes ar pašreizējām cenām saražotajām mājām, biroju ēkām, dzīvokļiem, viesnīcām, mazumtirdzniecības ēkām un rūpniecības ēkām. Pašlaik Krievijā pastāv standartu un cenu līmeņu sistēma, ko nosaka atbilstošie cenu indeksi.

Dažādu dabas un funkcionālo faktoru ietekmē uzbūvētie objekti zaudē savas darbības īpašības un tiek iznīcināti. Turklāt objekta tirgus vērtību ietekmē ārējās ekonomiskās ietekmes no tuvākās vides un izmaiņas tirgus vidē. Tajā pašā laikā tiek izšķirts fiziskais nolietojums (darbspējas īpašību zudums), funkcionālā novecošanās (tehnoloģiskās atbilstības un vērtības zudums zinātnes un tehnikas progresa dēļ), ārējais vai ekonomiskais nolietojums (pievilcības izmaiņas). objekts ārējās vides un reģiona ekonomiskās situācijas izmaiņu ziņā). Kopumā šie nolietojuma veidi veido uzkrāto nolietojumu, kas būs starpība starp objekta nomaiņas izmaksām un novērtējamā objekta pavairošanas (nomaiņas) izmaksām.

Pilnīgākais un uzticamākais informācijas avots par ēkas vai būves tehnisko stāvokli ir materiāli no dabas uzmērīšanas. Pirmajam nosacījumam šādu apsekojumu veikšanai jābūt precīzai novērtējamā objekta funkcionālā mērķa noteikšanai: izmantošana paredzētajam mērķim vai ar tehnoloģisko un funkcionālo parametru izmaiņām. Šajā gadījumā nepieciešams uzrādīt slodžu izmaiņu robežas un ietekmi uz ēku nesošajām konstrukcijām.

Otrs nosacījums pētījumu veikšanai ir iegūt pilnīgu informāciju par dabas un klimatiskajiem parametriem un specifiskiem faktoriem, kas ietekmē teritoriju, kurā objekts atrodas, un to izmaiņām cilvēka radīto darbību procesā.

Tirgus pieeja

Nepieciešams priekšnoteikums tirgus pieejas metožu izmantošanai ir informācijas pieejamība par darījumiem ar līdzīgiem nekustamo īpašumu objektiem (kas ir salīdzināmi pēc mērķa, lieluma un atrašanās vietas), kas notikuši salīdzināmos apstākļos (darījuma laiks un darījuma finansēšanas nosacījumi) .

Salīdzinošās pieejas pamatā ir trīs nekustamā īpašuma vērtēšanas pamatprincipi: piedāvājums un pieprasījums, aizstāšana un ieguldījums. Pamatojoties uz šiem nekustamā īpašuma vērtēšanas principiem, tirgus pieeja izmanto virkni kvantitatīvu un kvalitatīvu metožu, lai izolētu salīdzinājumus un izmērītu tirgus datu korekcijas salīdzināmiem īpašumiem, lai modelētu novērtējamā īpašuma vērtību.

Galvenais princips tirgus pieejā nekustamā īpašuma vērtēšanā ir aizstāšanas princips, kas nosaka, ka potenciālais pircējs par īpašumu nemaksās cenu, kas no viņa viedokļa pārsniedz līdzīga īpašuma iegādes izmaksas.

Galvenās grūtības tirgus pieejas metožu pielietošanā ir saistītas ar Krievijas nekustamo īpašumu tirgus necaurredzamību. Vairumā gadījumu faktiskās nekustamā īpašuma darījumu cenas nav zināmas. Šajā sakarā, veicot novērtējumu, nereti tiek izmantotas pārdošanai izlikto objektu piedāvājumu cenas.

Pārdošanas salīdzināšanas metode nosaka īpašuma tirgus vērtību, pamatojoties uz nesen pārdoto salīdzināmo īpašumu analīzi, kas pēc izmēra un lietojuma ir līdzīgi objektam. Šī vērtības noteikšanas metode paredz, ka tirgus noteiks cenu par vērtējamo īpašumu tāpat kā salīdzināmiem, konkurētspējīgiem īpašumiem. Lai pielietotu pārdošanas salīdzināšanas metodi, eksperti izmanto vairākus vērtēšanas principus, tostarp aizvietošanas principu.

Pārdošanas salīdzināšanas metodes izmantošana sastāv no sekojošu darbību secīgas izpildes:

• 1. detalizētu tirgus izpēti, lai iegūtu ticamu informāciju par visiem faktoriem, kas attiecas uz salīdzināmas lietderības objektiem;
• 2. piemērotu salīdzināšanas vienību noteikšana un katras vienības salīdzinošās analīzes veikšana;
• 3. vērtējamā objekta salīdzināšana ar izvēlētiem salīdzināšanas objektiem, lai koriģētu to pārdošanas cenas vai izslēgtu tos no salīdzināmo saraksta;
• 4. virkni koriģētu salīdzināmu objektu vērtības rādītāju pielīdzināšana novērtējamā īpašuma tirgus vērtībai.

Kā informācijas avotus par tirgus darījumiem ar nekustamo īpašumu var izmantot nekustamo īpašumu birojus, valdības avotus, savas datu bāzes, publikācijas utt.

Pēc salīdzināšanas vienības izvēles nepieciešams noteikt galvenos rādītājus jeb salīdzināšanas elementus, ar kuriem var modelēt objekta vērtību, veicot nepieciešamās korekcijas salīdzināmo nekustamo īpašumu pirkšanas un pārdošanas cenās.

Vērtēšanas praksē, nosakot nekustamā īpašuma vērtību, tiek identificēti šādi galvenie salīdzināšanas elementi: nodotās tiesības uz nekustamo īpašumu, finansiālo norēķinu nosacījumi, iegādājoties nekustamo īpašumu, pārdošanas nosacījumi (darījuma tīrība), pārdošanas laiks, t.sk. objekta funkcionālais mērķis, atrašanās vieta, piebraucamo ceļu ērtības, objekta platība, telpu tehniskais stāvoklis un apdares līmenis.

Šī metode ir visefektīvākā regulāri pārdotiem objektiem.

Korekcijas mērīšanas elementu identificēšanai izmanto kvantitatīvās un kvalitatīvās metodes.

Kvantitatīvās metodes ietver:

• - pāru pārdošanas analīze (tiek salīdzināti divi dažādi pārdošanas apjomi, lai noteiktu korekciju vienai salīdzināmajai precei);
• - statistiskā analīze (metodes pamatā ir matemātiskās statistikas izmantošana korelācijas un regresijas analīzes veikšanai);
• - otrreizējā tirgus analīze (šī metode nosaka korekciju apjomu, pamatojoties uz datiem, kas nav tieši saistīti ar vērtēšanas objektu vai salīdzināšanas objektu) un citi.

Kvalitatīvās metodes ietver:

• - klasifikācijas (salīdzinošā) analīze (metode ir līdzīga pāru pārdošanas analīzei, izņemot to, ka korekcijas izsaka nevis procentos vai naudas summās, bet gan izplūdušās loģikas kategorijās);
• - izplatīšanas analīze (salīdzinošie pārdošanas apjomi tiek sadalīti atbilstības dilstošā secībā, pēc tam tiek noteikta vērtēšanas objekta vieta salīdzinošo pārdošanu sērijā).

Ienākumu pieeja

Nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšana, izmantojot ienākumu pieeju, balstās uz gaidīšanas principu. Saskaņā ar šo principu tipisks investors, tas ir, īpašuma pircējs, iegādājas to, cerot nākotnē saņemt ienākumus no lietošanas. Ņemot vērā to, ka pastāv tieša saikne starp ieguldījuma lielumu un ieguvumiem no ieguldījumu objekta komerciālas izmantošanas, nekustamā īpašuma vērtība tiek definēta kā tiesību vērtība saņemt ienākumus, ko tas rada, citiem vārdiem sakot, nekustamā īpašuma objekta vērtība tiek definēta kā novērtējuma objekta nākotnes ienākumu pašreizējā vērtība.

Ienākumu pieejas priekšrocība salīdzinājumā ar izmaksu un tirgus pieejām ir tā, ka tā vairāk atspoguļo investora priekšstatu par nekustamo īpašumu kā ienākumu avotu, proti, šī nekustamā īpašuma kvalitāte tiek ņemta vērā kā galvenais cenu noteikšanas faktors. . Ienākumu pieejas galvenais trūkums ir tas, ka atšķirībā no pārējām divām pieejām tā ir balstīta uz prognožu datiem.

Šīs pieejas novērtēšanas procedūras galvenie posmi:

1. Nākotnes ienākumu prognozes sastādīšana no paredzamo platību iznomāšanas uz īpašumtiesību periodu un, pamatojoties uz iegūtajiem datiem, potenciālo bruto ienākumu (PVI) noteikšana, ko aprēķina pēc formulas:

PVD = S * Ca, kur

S - iznomā platību, kv.m;

Sa - nomas likme par 1 kv.m.

2. Zaudējumu noteikšana, pamatojoties uz tirgus analīzi, telpu nepilnīgas izmantošanas un nomas maksas iekasēšanas rezultātā, faktisko bruto ienākumu (DVI) aprēķināšana. Parasti īpašniekam ilgtermiņā nav iespējas pastāvīgi iznomāt 100% ēkas platības. Īres zaudējumi rodas sakarā ar to, ka īpašums nav pietiekami aizņemts un negodīgi īrnieki nemaksā īres maksu. Ienākumu nesoša īpašuma vakances pakāpi raksturo neizmantošanas koeficients, ko nosaka neiznomāto platību apjoma attiecība pret kopējo nomas platību.

Faktisko bruto ienākumu (DVI) aprēķins tiek veikts, izmantojot formulu:

DVD = PVD * Kz * Ks, kur

DVD - faktiskie bruto ienākumi;

PVP - potenciālie bruto ienākumi;

Kz - telpas izmantošanas koeficients;

Kc - maksājumu iekasēšanas koeficients.

Jāpiebilst, ka iepriekš minētajā veidā aprēķinātajam DVD papildus īres maksājumiem ir jāpieskaita arī citi ienākumi, kas gūti no objekta ekspluatācijas (piemēram, par papildpakalpojumu izmantošanu - autostāvvieta u.c.) .

3. Vērtējamā īpašuma ekspluatācijas izmaksu aprēķins, kas balstās uz tā uzturēšanas faktisko izmaksu un/vai tipisko izmaksu analīzi konkrētajā tirgū. Izdevumi var būt nosacīti fiksēti (īpašuma nodoklis, apdrošināšanas prēmijas, maksājumi par zemi), nosacīti mainīgi (komunālie maksājumi, kārtējie remontdarbi, apkopes personāla algas utt.), nomaiņas izmaksas (izmaksas par periodisku nolietoto konstrukciju detaļu nomaiņu). elementi).

Tādējādi aplēstās darbības izmaksas tiek atņemtas no DV, un iegūtais skaitlis ir neto darbības ienākumi (NOI).

4. Neto saimnieciskās darbības ienākumu pārrēķins uz objekta pašreizējo vērtību.

Tiešās kapitalizācijas metode ir metode ienākumus ģenerējoša objekta tirgus vērtības noteikšanai, kuras pamatā ir pirmā gada tipiskākā ienākuma tieša pārvēršana vērtībā, dalot to ar kapitalizācijas koeficientu, kas iegūts, pamatojoties uz tirgus datu analīzi. par neto ienākumu attiecību un vērtētajam objektam līdzīgu aktīvu vērtību, kas iegūta ar tirgus metodes ieguvi. Šo Rietumu klasisko tiešās kapitalizācijas metodes versiju, kurā kapitalizācijas koeficients tiek iegūts no tirgus darījumiem, Krievijas apstākļos praktiski nav iespējams piemērot informācijas vākšanas grūtību dēļ (visbiežāk darījumu noteikumi un cenas ir konfidenciāla informācija ). Pamatojoties uz to, praksē kapitalizācijas koeficienta konstruēšanai nepieciešams izmantot algebriskās metodes, kas paredz atsevišķi novērtēt kapitāla atdeves likmi un atdeves likmi.

Jāpiebilst, ka tiešās kapitalizācijas metode ir piemērojama esošo aktīvu novērtēšanai, kuriem vērtēšanas datumā nav nepieciešami lieli kapitālieguldījumi remontā vai rekonstrukcijā.

Uzdevums novērtēt uzņēmuma vērtību dažādos tā attīstības posmos nezaudē savu aktualitāti. Uzņēmums ir ilgtermiņa aktīvs, kas rada ienākumus un kuram ir noteikta investīciju pievilcība, tāpēc jautājums par tā vērtību interesē daudzus, sākot no īpašniekiem un vadības līdz valsts iestādēm.

Visbiežāk viņi izmanto, lai novērtētu uzņēmuma vērtību ienākumu metode (ienākumu pieeja), jo jebkurš investors iegulda naudu ne tikai ēkās, iekārtās un citos materiālos un nemateriālajos aktīvos, bet arī nākotnes ienākumos, kas var ne tikai atpelnīt ieguldījumu, bet arī nest peļņu, tādējādi vairojot investora labklājību. Tajā pašā laikā, izvēloties investīciju objektu, īpaša loma ir paredzamā nākotnes ienākumu plūsmas apjomam, kvalitātei un ilgumam. Neapšaubāmi, paredzamo ienākumu apjoms ir relatīvs un ir pakļauts milzīgai varbūtības ietekmei atkarībā no iespējamās investīcijas neveiksmes riska līmeņa, kas arī jāņem vērā.

Piezīme! Pamata izmaksu faktors, izmantojot šo metodi, ir uzņēmuma sagaidāmie nākotnes ienākumi, kas uzņēmuma īpašniekiem ir zināmi ekonomiskie ieguvumi. Jo lielāki uzņēmuma ienākumi, jo augstāka ir tā tirgus vērtība, ja citas lietas ir vienādas.

Ienākumu metode ņem vērā uzņēmuma galveno mērķi - peļņas gūšanu. No šīm pozīcijām tas ir vispiemērotākais biznesa novērtējumam, jo ​​tas atspoguļo uzņēmuma attīstības perspektīvas un nākotnes cerības. Turklāt tas ņem vērā objektu ekonomisko novecošanos, kā arī ņem vērā tirgus aspektu un inflācijas tendences, izmantojot diskonta likmi.

Neskatoties uz visām nenoliedzamajām priekšrocībām, šī pieeja nav bez pretrunīgiem un negatīviem aspektiem:

• tas ir diezgan darbietilpīgs;
• to raksturo augsts subjektivitātes līmenis, prognozējot ienākumus;
• pastāv augsts varbūtību un konvenciju īpatsvars, jo tiek noteikti dažādi pieņēmumi un ierobežojumi;
• dažādu riska faktoru ietekme uz prognozētajiem ienākumiem ir liela;
• ir problemātiski ticami noteikt uzņēmuma pārskatos uzrādītos reālos ienākumus, un ir iespējams, ka zaudējumi tiek apzināti atspoguļoti dažādiem mērķiem, kas ir saistīts ar vietējo uzņēmumu informācijas necaurredzamību;
• nesaistītu un lieko aktīvu uzskaite ir sarežģīta;
• nerentablo uzņēmumu vērtējums ir nepareizs.

Īpaša uzmanība jāpievērš spējai ticami noteikt uzņēmuma turpmākās ienākumu plūsmas un uzņēmuma darbības attīstību paredzētajā tempā. Prognozes precizitāti lielā mērā ietekmē arī ārējās ekonomiskās vides stabilitāte, kas ir svarīga diezgan nestabilajai Krievijas ekonomiskajai situācijai.

Tāpēc ir ieteicams izmantot ienākumu pieeju, lai novērtētu uzņēmumus, ja:

• viņiem ir pozitīvi ienākumi;
• iespējams sastādīt ticamu ienākumu un izdevumu prognozi.

Uzņēmuma vērtības aprēķināšana, izmantojot ienākumu pieeju

Uzņēmuma vērtības noteikšana, izmantojot ienākumu pieeju, sākas ar šādu problēmu risināšanu:

1) uzņēmuma nākotnes ienākumu prognoze;

2) uzņēmuma nākotnes ienākumu vērtības pārvietošana uz pašreizējo brīdi.

Pareizs šo problēmu risinājums veicina adekvātu vērtēšanas darba gala rezultātu iegūšanu. Liela nozīme prognozēšanas gaitā ir ienākumu normalizācijai, ar kuras palīdzību tiek novērstas vienreizējās novirzes, kas parādās it īpaši vienreizēju darījumu rezultātā, piemēram, pārdodot nepamatotos un liekos. aktīviem. Lai normalizētu ienākumus, tiek izmantotas statistiskās metodes, lai aprēķinātu vidējo, svērto vidējo vai ekstrapolācijas metodi, kas reprezentē ir esošo tendenču turpinājums.

Turklāt obligāti jāņem vērā arī naudas vērtības izmaiņu faktors laika gaitā – tādam pašam ienākumu apjomam šobrīd ir augstāka cena nekā turpmākajā periodā. Jāatrisina sarežģītais jautājums par pieņemamāko uzņēmuma ienākumu un izdevumu prognozēšanas laiku. Tiek uzskatīts, ka, lai atspoguļotu nozarēm raksturīgo ciklisko raksturu, lai veiktu saprātīgu prognozi, ir jāaptver vismaz 5 gadu periods. Aplūkojot šo jautājumu caur matemātisko un statistisko prizmu, ir vēlme pagarināt prognozes periodu, pieņemot, ka lielāks novērojumu skaits dos saprātīgāku uzņēmuma tirgus vērtības vērtību. Taču, proporcionāli palielinot prognozes periodu, ir grūtāk prognozēt ienākumu un izdevumu vērtības, inflāciju un naudas plūsmas. Daži vērtētāji atzīmē, ka visdrošākā ienākumu prognoze būs uz 1–3 gadiem, īpaši tad, ja ekonomiskajā vidē valda nestabilitāte, jo, pieaugot prognožu periodiem, aplēšu nosacītība palielinās. Taču šis viedoklis attiecas tikai uz ilgtspējīgi strādājošiem uzņēmumiem.

Svarīgs!Jebkurā gadījumā, izvēloties prognozes periodu, ir jāaptver periods, līdz uzņēmuma izaugsmes temps stabilizējas, un, lai sasniegtu gala rezultātu vislielāko precizitāti, prognozes periodu var sadalīt mazākos starpposmos, piemēram, pusgads.

Kopumā uzņēmuma vērtību nosaka, summējot ienākumu plūsmas no uzņēmuma darbības prognozētajā periodā, kas iepriekš pielāgotas esošajam cenu līmenim, pievienojot uzņēmuma vērtību pēcprognozē. periods (termināla vērtība).

Visizplatītākās divas ienākumu pieejas novērtēšanas metodes ir: ienākumu kapitalizācijas metode Un diskontētās naudas plūsmas metode. To pamatā ir aplēstās diskonta un kapitalizācijas likmes, ko izmanto, lai noteiktu nākotnes ieņēmumu pašreizējo vērtību. Protams, ienākumu pieejas ietvaros tiek izmantots daudz vairāk metožu, taču pamatā tās visas balstās uz naudas plūsmu diskontēšanu.

Liela loma vērtēšanas metodes izvēlē ir pašam novērtējuma mērķim un tā rezultātu paredzētajam izmantojumam. Ietekmē arī citi faktori, piemēram, vērtējamā uzņēmuma veids, attīstības stadija, ienākumu izmaiņu temps, informācijas pieejamība un ticamības pakāpe utt.

Metodelielo burtu lietojumsienākumiem(Viena perioda kapitalizācijas metode, SPCM)

Ienākumu kapitalizācijas metode ir balstīta uz apgalvojumu, ka uzņēmuma tirgus vērtība ir vienāda ar nākotnes peļņas pašreizējo vērtību. Vispiemērotāk to piemērot tiem uzņēmumiem, kuriem jau ir uzkrāti aktīvi, kuriem ir stabils un prognozējams kārtējo ienākumu apjoms un to pieauguma temps ir mērens un samērā nemainīgs, savukārt pašreizējais stāvoklis sniedz zināmu priekšstatu par ilgtermiņa tendences turpmākajā darbībā. Un otrādi: uzņēmuma aktīvās izaugsmes stadijā, restrukturizācijas procesā vai citos laikos, kad ir būtiskas peļņas vai naudas plūsmas svārstības (kas ir raksturīgi daudziem uzņēmumiem), šī metode nav vēlama lietošanai, jo pastāv liela varbūtība iegūt nepareizu vērtības novērtējuma rezultātu.

Ienākumu kapitalizācijas metode ir balstīta uz retrospektīvu informāciju, savukārt nākotnes periodam papildus neto ienākumu apjomam tiek ekstrapolēti arī citi ekonomiskie rādītāji, piemēram, kapitāla struktūra, atdeves likme un uzņēmuma riska līmenis.

Uzņēmuma vērtēšana, izmantojot ienākumu kapitalizācijas metodi, tiek veikta šādi:

Pašreizējā tirgus vērtība = DP (vai P neto) / kapitalizācijas likme,

kur DP ir naudas plūsma;

P ir tīrs - tīrā peļņa.

Piezīme! Novērtējuma rezultāta ticamība ļoti lielā mērā ir atkarīga no kapitalizācijas likmes, tāpēc tā aprēķina precizitātei jāpievērš īpaša uzmanība.

Kapitalizācijas likme ļauj konvertēt peļņas vai naudas plūsmas vērtības noteiktā laika periodā par vērtības mēru. Parasti tas tiek iegūts no diskonta koeficienta:

Kapitalizācijas likme =D- T r,

Kur D- diskonta likme;

T r - naudas plūsmas vai tīrās peļņas pieauguma temps.

Skaidrs, ka kapitalizācijas koeficients visbiežāk ir mazāks par diskonta likmi tam pašam uzņēmumam.

Kā redzams no uzrādītajām formulām, atkarībā no tā, kāda summa tiek kapitalizēta, tiek ņemts vērā paredzamais naudas plūsmas vai tīrās peļņas pieauguma temps. Protams, kapitalizācijas likme dažādiem ienākumu veidiem būs atšķirīga. Tāpēc primārais uzdevums, ieviešot šo metodi, ir noteikt rādītāju, kas tiks kapitalizēts. Šajā gadījumā ienākumus var prognozēt gadam pēc vērtēšanas datuma vai tiek noteikti vidējie ienākumi, kas aprēķināti, izmantojot retrospektīvus datus. Tā kā neto naudas plūsmā pilnībā tiek ņemta vērā uzņēmuma pamatdarbība un ieguldījumu darbība, to visbiežāk izmanto kā kapitalizācijas bāzi.

Tātad kapitalizācijas likme savā ekonomiskajā būtībā ir tuvu diskonta faktoram un ir cieši saistīta ar to. Diskonta likme tiek izmantota arī, lai samazinātu nākotnes naudas plūsmas uz pašreizējo laiku.

Diskontētās naudas plūsmas metode ( Diskontētas naudas plūsmas, DCF )

Diskontētās naudas plūsmas metode ļauj ņemt vērā riskus, kas saistīti ar paredzamo ienākumu gūšanu. Šīs metodes izmantošana būs attaisnojama, kad tiek prognozētas būtiskas nākotnes ienākumu izmaiņas gan uz augšu, gan uz leju. Turklāt dažās situācijās šī metode atsevišķiir piemērojama, piemēram, uzņēmuma darbības paplašināšana, ja tas novērtēšanas brīdī nedarbojas ar pilnu ražošanas jaudu, bet plāno to tuvākajā laikā palielināt;plānotais ražošanas apjoma pieaugums; uzņēmējdarbības attīstība kopumā; uzņēmumu apvienošanās; jaunu ražošanas tehnoloģiju ieviešana u.c.Šādos apstākļos ikgadējās naudas plūsmas turpmākajos periodos nebūs vienmērīgas, kas, protams, neļauj aprēķināt uzņēmuma tirgus vērtību, izmantojot ienākumu kapitalizācijas metodi.

Jaunajiem uzņēmumiem vienīgā iespējamā metode ir arī diskontētās naudas plūsmas metode, jo to aktīvu vērtība novērtēšanas brīdī var nesakrist ar spēju gūt ienākumus nākotnē.

Protams, vēlams, lai vērtējamajam uzņēmumam būtu labvēlīgas attīstības tendences un ienesīga biznesa vēsture. Uzņēmumiem, kuri cieš sistemātiskus zaudējumus un kuriem ir negatīvs izaugsmes temps, diskontētās naudas plūsmas metode ir mazāk piemērota. Īpaši uzmanīgiem jābūt, izvērtējot uzņēmumus ar lielu bankrota iespējamību. Šajā gadījumā ienākumu pieeja vispār nav piemērojama, ieskaitot ienākumu kapitalizācijas metodi.

Diskontētās naudas plūsmas metode ir elastīgāka, jovar izmantot, lai novērtētu jebkuru strādājošu uzņēmumu, kas izmantorindu prognoze par nākotnes naudas plūsmām. Uzņēmuma vadībai un īpašniekiem nav mazsvarīgi izprast dažādu vadības lēmumu ietekmi uz tā tirgus vērtību, tas ir, to var izmantot vērtības vadības procesā, pamatojoties uz iegūto detalizēto uzņēmuma izmaksu modeli. un redzēt tā uzņēmību pret izvēlētiem iekšējiem un ārējiem faktoriem. Tas ļauj izprast uzņēmuma darbību jebkurā dzīves cikla posmā nākotnē. Un pats galvenais: šī metode ir vispievilcīgākā investoriem un atbilst viņu interesēm, jo ​​tā balstās uz nākotnes tirgus attīstības un inflācijas procesu prognozēm. Lai gan šajā ziņā ir arī zināmas grūtības, kopšnestabilā krīzes ekonomikā Ar Ir diezgan grūti paredzēt savu ienākumu plūsmu vairākus gadus uz priekšu.

Tātad, sākotnējais pamats uzņēmuma vērtības aprēķināšanai, izmantojot metodinaudas plūsmu diskontēšanair prognoze, kuras avots ir retroinformācija par naudas plūsmām. Tradicionālā formula diskontēto nākotnes ienākumu pašreizējās vērtības noteikšanai ir šāda:

Pašreizējā tirgus vērtība = naudas plūsmas attiecīgajā periodāt / (1 + D) t.

Diskonta likme ir procentu likme, kas nepieciešama, lai samazinātu nākotnes ieņēmumus līdz vienai vērtībai, kas atbilst uzņēmuma pašreizējai vērtībai. Investoram tā ir vajadzīgā atdeves likme no alternatīviem ieguldījumiem ar salīdzināmu riska līmeni vērtēšanas brīdī.

Atkarībā no izvēlētā naudas plūsmas veida (pašu kapitāls vai kopējais ieguldītais kapitāls), kas izmantots par pamatu vērtēšanai, tiek noteikta diskonta likmes aprēķināšanas metode. Naudas plūsmas aprēķina shēmas priekšieguldītais un pašu kapitāls ir parādīti tabulā. 12.

1. tabula. Ieguldītā kapitāla naudas plūsmas aprēķins
Rādītājs	Ietekme uz pamata naudas plūsmu (+/–)
Tīrā peļņa
Uzkrātais nolietojums
Pašu apgrozāmā kapitāla samazināšanās
Pašu apgrozāmā kapitāla palielināšana
Aktīvu pārdošana
Kapitāla investīcijas
Naudas plūsma par ieguldīto kapitālu

2. tabula. Pašu kapitāla naudas plūsmas aprēķins
Rādītājs	Ietekme uz pamata naudas plūsmu (+/–)
Tīrā peļņa
Uzkrātais nolietojums
Pašu apgrozāmā kapitāla samazināšanās
Pašu apgrozāmā kapitāla palielināšana
Aktīvu pārdošana
Kapitāla investīcijas
Ilgtermiņa parādu pieaugums
Ilgtermiņa parādu samazināšana
Naudas plūsma uz pašu kapitālu

Kā redzat, aprēķinot naudas plūsmu parpamatkapitāls atšķiras tikai ar to, ka no ieguldītā kapitāla naudas plūsmas aprēķina algoritma iegūtais rezultāts tiek papildus koriģēts, ņemot vērā ilgtermiņa parāda izmaiņas. Pēc tam naudas plūsma tiek diskontēta atbilstoši sagaidāmajiem riskiem, kas tiek atspoguļoti diskonta likmē, kas aprēķināta attiecībā uz konkrēto uzņēmumu.

Tātad naudas plūsmas diskonta likme pamatkapitālam būs vienāda ar īpašnieka prasīto ieguldītā kapitāla atdeves likmi,ieguldītais kapitāls- aizņemto līdzekļu (tas ir, bankas aizdevumu procentu likmes) un pamatkapitāla atdeves svērto likmju summa, savukārt to īpašo svaru nosaka aizņemto un akciju fondu daļas kapitāla struktūrā. Naudas plūsmas diskonta likmepar ieguldīto kapitālusauca vidējās svērtās kapitāla izmaksas, un atbilstošā tā aprēķināšanas metode irvidējo svērto kapitāla izmaksu metode (WastoņnieksAverageCdaļa noCapital, WACC). Šī diskonta likmes noteikšanas metode tiek izmantota visbiežāk.

Turklāt, noteikt naudas plūsmas diskonta likmi pašu kapitālam var piemērot šādas ir visizplatītākās metodes:

• kapitāla aktīvu vērtēšanas modelis ( CAPM);
• modificēts kapitāla aktīvu vērtēšanas modelis ( MCAPM);
• kumulatīvās būvniecības metode;
• virspeļņas modelis ( EVO) un utt.

Apsvērsim šīs metodes sīkāk.

Metodevidējās svērtās kapitāla izmaksas ( WACC)

To izmanto, lai aprēķinātu gan pašu kapitālu, gan aizņemto kapitālu, veidojot to daļu attiecību; tas parāda nevis bilanci, betkapitāla tirgus vērtība. Diskonta likmi šim modelim nosaka pēc formulas:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

kur C зк ir aizņemtā kapitāla izmaksas;

N peļņa - ienākuma nodokļa likme;

Дзк - aizņemtā kapitāla daļa uzņēmuma kapitāla struktūrā;

Ср - pamatkapitāla (priekšrocību akciju) piesaistīšanas izmaksas;

D pr - priekšrocību akciju daļa uzņēmuma kapitāla struktūrā;

Соа - pamatkapitāla (parasto akciju) piesaistīšanas izmaksas;

D ob - parasto akciju daļa uzņēmuma kapitāla struktūrā.

Jo vairāk uzņēmums piesaista lētus aizņemtos līdzekļus, nevis dārgu pamatkapitālu, jo zemāka ir tā vērtība WACC. Taču, ja vēlaties izmantot pēc iespējas vairāk lēto aizņemto līdzekļu, jāatceras arī par atbilstošo uzņēmuma bilances likviditātes samazināšanos, kas noteikti novedīs pie kredītprocentu kāpuma, jo bankām šāda situācija ir pilns ar paaugstinātu risku, un summu WACC, protams, augs. Līdz ar to būtu lietderīgi izmantot “zelta vidus” likumu, optimāli apvienojot pašu un aizņemtos līdzekļus, vadoties pēc to atlikuma likviditātes ziņā.

Metodenovērtējumiemkapitālsaktīviem (Kapitāla aktīvu cenu noteikšanas modelis, CAPM)

Pamatojoties uz akciju tirgu informācijas analīzi par publiskās apgrozības akciju ienesīguma izmaiņām. Šajā gadījumā, aprēķinot diskonta likmi pamatkapitālam, tiek izmantota šāda formula:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

kur D b/r - bezriska atdeves likme;

β - īpašs koeficients;

D r - kopējā tirgus atdeve (vidējais tirgus vērtspapīru portfelis);

P 1 - bonuss mazajiem uzņēmumiem;

P 2 - piemaksa par risku, kas raksturīgs individuālam uzņēmumam;

R- valsts risks.

Bezriska likme tiek izmantota kā pamats, lai novērtētu dažāda veida riskus, kas saistīti ar ieguldījumiem uzņēmumā. Īpašais beta koeficients ( β ) atspoguļo ar valstī notiekošajiem ekonomiskajiem un politiskajiem procesiem saistītā sistemātiskā riska apmēru, kas tiek aprēķināts, pamatojoties uz novirzēm konkrēta uzņēmuma akciju kopējā atdevē salīdzinājumā ar kopējo akciju tirgus ienesīgumu kopumā. Kopējās tirgus atdeves rādītājs ir vidējā tirgus atdeves indekss, ko aprēķina analītiķi, pamatojoties uz ilgtermiņa statistikas datu izpēti.

CAPMdiezgan grūti piemērot Krievijas akciju tirgus nepietiekamas attīstības apstākļos. Tas ir saistīts ar problēmām, kas saistītas ar beta un tirgus riska prēmiju noteikšanu, īpaši cieši turētiem uzņēmumiem, kas nav kotēti biržā. Ārvalstu praksē bezriska ienesīguma likme parasti ir peļņas likme valsts ilgtermiņa obligācijām vai parādzīmēm, jo ​​tiek uzskatīts, ka tām ir augsta likviditātes pakāpe un ļoti zems maksātnespējas risks ( valsts bankrota iespējamība ir praktiski izslēgta). Taču Krievijā pēc dažiem vēsturiskiem notikumiem valsts vērtspapīri psiholoģiski netiek uztverti kā bezriska. Līdz ar to kā bezriska likmi var izmantot piecu lielāko Krievijas banku, tostarp Krievijas Sberbank, ilgtermiņa ārvalstu valūtas noguldījumu vidējo likmi, kas veidojas galvenokārt iekšējā tirgus faktoru ietekmē. Attiecībā uz izredzēm β , tad ārzemēs visbiežāk izmanto jau gatavas šo rādītāju publikācijas finanšu direktorijās, ko aprēķina specializētas firmas, analizējot biržas statistisko informāciju. Vērtētājiem šīs attiecības parasti nav jāaprēķina pašiem.

Modificēts kapitāla aktīvu vērtēšanas modelis ( MCAPM)

Dažos gadījumos labāk ir izmantot modificētu kapitāla aktīvu vērtēšanas modeli ( MCAPM), kurā tiek izmantots tāds rādītājs kā riska prēmija, ņemot vērā vērtējamā uzņēmuma nesistemātiskos riskus. Nesistemātiski riski (diversifikējami riski)- Tie ir riski, kas uzņēmumā rodas nejauši, kurus var samazināt ar diversifikāciju. Turpretim sistemātisku risku rada tirgus vai tā segmentu vispārējā kustība un tas nav saistīts ar konkrētu vērtspapīru. Tāpēc šis rādītājs ir vairāk piemērots Krievijas akciju tirgus attīstības apstākļiem ar tai raksturīgo nestabilitāti:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P risks,

kur D b/r ir bezriska peļņas likme Krievijas iekšzemes ārvalstu valūtas aizdevumiem;

β - koeficients, kas ir tirgus (nediversificējamā) riska mērs un atspoguļo noteiktas nozares uzņēmumos veikto ieguldījumu ienesīguma izmaiņu jutīgumu pret akciju tirgus ienesīguma svārstībām kopumā;

D r - tirgus rentabilitāte kopumā;

P risks ir riska prēmija, kas ņem vērā novērtējamā uzņēmuma nesistemātiskos riskus.

Kumulatīvā metode

Tas ņem vērā dažāda veida ieguldījumu riskus un ietver ekspertu vērtējumu gan vispārējiem ekonomiskiem un nozarei, gan uzņēmumam raksturīgiem faktoriem, kas rada risku nesaņemt plānotos ienākumus. Svarīgākie faktori ir uzņēmuma lielums, struktūra finanses, ražošana un teritoriālā dažādošana,vadības kvalitāte, rentabilitāte, ienākumu prognozējamība u.c.Diskonta likme tiek noteikta, balstoties uz bezriska ienesīguma likmi, kurai tiek pievienota papildu prēmija par risku investēt konkrētajā uzņēmumā, ņemot vērā šos faktorus.

Kā redzam, kumulatīvā pieeja ir nedaudz līdzīga CAPM, jo tie abi ir balstīti uz bezriska vērtspapīru atdeves likmi, pievienojot papildu ienākumus, kas saistīti ar ieguldījuma risku (tiek uzskatīts, ka jo lielāks risks, jo lielāka atdeve).

Olsona modelis (Edvards - Zvans - Ohlsons vērtēšana modelis , EVO ), vai virs ienākumu (peļņas) metodi

Apvieno ienākumu un izmaksu pieejas sastāvdaļas, zināmā mērā samazinot to trūkumus. Uzņēmuma vērtību nosaka, diskontējot virsienākumu plūsmu, tas ir, novirzoties no nozares vidējā rādītāja, un neto aktīvu pašreizējo vērtību. Šī modeļa priekšrocība ir iespēja izmantot pieejamo informāciju par novērtējuma brīdī pieejamo aktīvu vērtību, lai aprēķinātu. Būtisku daļu šajā modelī aizņem reālie ieguldījumi, un ir jāprognozē tikai atlikušā peļņa, tas ir, tā naudas plūsmas daļa, kas faktiski palielina uzņēmuma vērtību. Lai gan šis modelis nav bez grūtībām lietošanā, tas ir ļoti noderīgs organizācijas attīstības stratēģijas izstrādē, kas saistīta ar biznesa vērtības maksimizāciju.

Fināla sastādīšana uzņēmuma tirgus vērtība

Kad ir noteikta uzņēmuma sākotnējā vērtība, ir jāveic vairākas korekcijas, lai iegūtu galīgo tirgus vērtību:

• par pašu apgrozāmo līdzekļu pārpalikumu/trūkumu;
• par uzņēmuma blakus aktīviem;
• par atliktā nodokļa aktīviem un saistībām;
• par neto parādu, ja tāds ir.

Tā kā diskontētās naudas plūsmas aprēķinā ir iekļauts nepieciešamais pašu apgrozāmā kapitāla apjoms, kas saistīts ar ieņēmumu prognozi, ja tas nesakrīt ar faktisko vērtību, ir jāpieskaita pašu apgrozāmā kapitāla pārsniegums, un no vērtības jāatņem iztrūkums. no provizoriskajām izmaksām. Tas pats attiecas uz ienākumus nenesošiem aktīviem, jo ​​aprēķinā tika iekļauti tikai tie aktīvi, kas tika izmantoti naudas plūsmas radīšanai. Tas nozīmē, ka, ja ir blakus aktīvi, kuriem ir noteikta vērtība, kas netiek ņemta vērā naudas plūsmā, bet kurus var realizēt (piemēram, pārdodot), ir nepieciešams palielināt uzņēmuma provizorisko vērtību līdz plkst. šādu aktīvu vērtību, kas aprēķināta atsevišķi. Ja uzņēmuma vērtība tika aprēķināta ieguldītajam kapitālam, tad iegūtā tirgus vērtība attiecas uz visu ieguldīto kapitālu, tas ir, tajā papildus pašu kapitāla izmaksām ir iekļauta arī uzņēmuma ilgtermiņa saistību vērtība. Tas nozīmē, ka, lai iegūtu pamatkapitāla vērtību, ir jāsamazina noteiktās vērtības vērtība par ilgtermiņa parāda summu.

Pēc visu korekciju veikšanas tiks iegūta vērtība, kas ir uzņēmuma pašu kapitāla tirgus vērtība.

Uzņēmums spēj gūt ienākumus arī pēc prognozētā perioda beigām. Ieņēmumiem vajadzētu stabilizēties un sasniegt vienotu ilgtermiņa pieauguma tempu. Lai aprēķinātu izmaksaspēcprognozes periodā, atlaides aprēķināšanai varat izmantot kādu no šīm metodēm:

• pēc likvidācijas vērtības;
• pēc neto aktīvu vērtības;
• pēc Gordona metodes.

Izmantojot Gordona modeli, gala vērtība tiek definēta kā naudas plūsmas attiecība pēcprognozes perioda pirmajā gadā pret starpību starp diskonta likmi un naudas plūsmas ilgtermiņa pieauguma tempu. Pēc tam gala vērtība tiek samazināta līdzpašreizējo izmaksu rādītāji ar tādu pašu diskonta likmi, kas tiek izmantota prognozētā perioda naudas plūsmu diskontēšanai.

Rezultātā uzņēmuma kopējā vērtība tiek noteikta kā ienākumu plūsmu pašreizējo vērtību summa prognozētajā periodā un uzņēmuma vērtība pēcprognozes periodā.

Secinājums

Uzņēmuma vērtības novērtēšanas procesā, izmantojot ienākumu pieeju, tiek izveidots naudas plūsmu finanšu modelis, kas var kalpot par pamatu pārdomātu vadības lēmumu pieņemšanai, izmaksu optimizēšanai, projektēšanas jaudas palielināšanas un apjoma dažādošanas iespēju analīzei. no produktiem. Šis modelis būs noderīgs arī pēc novērtējuma pabeigšanas.

Lai izvēlētos vienu vai otru metodi tirgus vērtības aprēķināšanai, vispirms jāizlemj par novērtējuma mērķi un plānoto tā rezultātu izmantošanu. Tad jāanalizē tuvākajā nākotnē gaidāmās izmaiņas uzņēmuma naudas plūsmās, jāapsver finansiālais stāvoklis un attīstības perspektīvas, kā arī jānovērtē apkārtējā ekonomiskā vide gan globālā, gan valsts mērogā, tajā skaitā arī nozare. Ja laika trūkuma gadījumā ir nepieciešams noskaidrot uzņēmuma tirgus vērtību vai apstiprināt iegūtos rezultātus, izmantojot citas pieejas, vai ja padziļināta naudas plūsmu analīze nav iespējama vai nav nepieciešama, varat izmantot kapitalizācijas metodi, lai ātri iegūtu salīdzinoši ticamu rezultātu. Citos gadījumos, it īpaši, ja ienākumu pieeja ir vienīgā iespēja Lai aprēķinātu tirgus vērtību, priekšroka tiek dota diskontētās naudas plūsmas metodei. Iespējams, ka noteiktās situācijās uzņēmuma vērtības aprēķināšanai būs nepieciešamas abas metodes vienlaikus.

Un, protams, nevajadzētu aizmirst, ka vērtība, kas iegūta, izmantojot ienākumu pieeju, ir tieši atkarīga no analītiķa ilgtermiņa makroekonomikas un nozares prognožu precizitātes. Taču arī aptuveno prognožu rādītāju izmantošana ienākumu pieejas piemērošanas procesā var būt noderīga uzņēmuma paredzamās vērtības noteikšanā.

Katrs no tiem tiek piemērots atkarībā no objekta veida, tā iegādei paredzēto līdzekļu izcelsmes un daudziem citiem faktoriem. Lai saprastu, kādos gadījumos ir vispiemērotāk izmantot vienu vai otru pieeju, ir nepieciešams detalizēti izprast to ieviešanas mehāniku.

Sāksim ar uz izmaksām balstītu pieeju, ko galvenokārt izmanto attiecībā uz atsevišķām ēkām, mājsaimniecībām un rūpniecības objektiem. Šīs pieejas būtība paredz, ka investors par objektu nemaksās vairāk nekā izmaksas par līdzīgas ēkas celtniecību pēc mērķa un efektivitātes. Ir divas metodes, saskaņā ar kurām komerciālā nekustamā īpašuma vērtēšana un zemes gabaliem, izmantojot uz izmaksām balstītu pieeju.

• Pirmā no tām ir izņemšanas metode. Saskaņā ar to objekta tirgus vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz izmaksām, kas nepieciešamas tā atjaunošanai vai pat nomaiņai, ņemot vērā esošo nolietojumu.
• Otrais ir izstrādes izmaksu noteikšanas metode. Vairumā gadījumu tas attiecas uz neapbūvētu zemi un apzīmē zemes vērtību, pamatojoties uz to, ka tā tiks sadalīta gabalos, kas vēlāk tiks izlikti pārdošanai. Tad no paredzamajiem ieņēmumiem tiek atņemtas to izstrādes izmaksas, kas ļauj iegūt zemes tirgus vērtību.

Nākamā pieeja, ko mēs apsvērsim, ir salīdzinoša. Pēc viņa teiktā komerciālā nekustamā īpašuma vērtēšana notiek, pamatojoties uz datu salīdzinājumu par līdzīgu objektu izmaksām, kad tie tiek pārdoti. Šī pieeja prasa atbilstību šādiem nosacījumiem: objekts nedrīkst būt unikāls, vērtētājam jādarbojas ar visprecīzāko informāciju, tostarp statistiku par līdzīgiem darījumiem, un faktoriem, kas ietekmē attiecīgo analogu izmaksas, jābūt salīdzināmiem. Salīdzinošā pieeja ietver četrus posmus.

• Pirmā ir veiksmīgu darījumu meklēšana ar līdzīgiem īpašumiem noteiktā nekustamā īpašuma tirgus segmentā.
• Pēc tam seko saņemtās informācijas pārbaude, lai apstiprinātu faktu, ka pirkšana un pārdošana tika veikta normālos tirgus apstākļos.
• Tālāk vērtēšanas objekts tiek salīdzināts ar tā jau pārdotajiem analogiem. Šajā gadījumā priekšnoteikums ir ņemt vērā visas atšķirības starp salīdzināmajiem objektiem.
• Salīdzinājums beidzas ar nekustamā īpašuma tirgus vērtības aprēķinu, pamatojoties uz attiecīgo objektu cenu starpības analīzi.

Nu, noslēgumā trešā pieeja, ar kuras palīdzību komerciālā nekustamā īpašuma vērtēšana- izdevīgi. Šī pieeja ļauj noteikt objekta vērtību, pamatojoties uz sagaidāmajiem ienākumiem no tā, un to var attiecināt tikai uz nekustamo īpašumu, kas var radīt ienākumus. Saskaņā ar šīs metodes principiem vērtējamā objekta tirgus vērtība ir līdz vērtēšanas datumam uzrādīto paredzamo ienākumu vai citu labumu kopums. Ienākumu pieejas būtību vērtēšanā visvieglāk raksturot ar vienu vienkāršu formulu, pēc kuras objekta vērtība ir no tā paredzamo ienākumu attiecība pret koeficientu jeb kapitalizācijas likmi. Pēdējās vērtības šajā formulā atspoguļo ienākumu likmi, atspoguļojot attiecību starp ienākumiem un novērtējamā objekta vērtību un objekta tirgus vērtības attiecību pret tā radītajiem ienākumiem. Arī vērtēšanas īstenošana, izmantojot ienākumu pieeju, notiek vairākos posmos.

• Pirmkārt, tiek izvērtēti visi iespējamie ieņēmumi no objekta.
• Pēc tam tiek aprēķināti faktiskie bruto ienākumi.
• Tālāk tiek ņemti vērā visi ar novērtējamo objektu saistītie izdevumi (sadalīti nosacīti nemainīgajos, nosacīti mainīgajos un rezervēs).
• Nākamais solis ir aprēķināt īpašuma neto darbības ienākumus.
• Un process tiek pabeigts, aprēķinātos ienākumus konvertējot objekta tirgus vērtībā.

Ir svarīgi saprast, ka nekustamā īpašuma vērtēšanas laikā atklātā galīgā tirgus cena ir tieši atkarīga no vienas vai otras pieejas pielietošanas. Tāpēc pareizas vērtēšanas pieejas izvēle ir visefektīvāko vērtēšanas rezultātu atslēga un droša pieredzējuša vērtētāja zīme.

Noma lauksaimniecības un meža zemes novērtēšanai; daļa no īpašuma kompleksa ienākumiem, kas attiecināmi uz attīstīto zemesgabalu; nomas maksa par apdzīvoto vietu novērtēšanu; ienākumi no zemes gabala vērtības pieauguma, kas saņemti, to pārdodot nākotnē vai ieķīlājot pret hipotekāro kredītu.

Šī ir pieeja zemes gabalam kā naudas kapitāla veidam un attiecīgi kapitalizācijas likmes aprēķins, pamatojoties uz naudas tirgus īpatnībām vērtēšanas datumā; kapitalizācijas likmes aprēķināšana ar kumulatīvās būvniecības metodi; tirgus saspiešanas metode. (salīdzinošās pārdošanas analīze)

Salīdzinot aplūkojamo zemi ar tirgū pārdotajām daļām un veicot korekcijas, lai ņemtu vērā atšķirības starp objektu un katru no salīdzināmajām vietām. Ciktāl attiecīgā zeme atšķiras no salīdzināmās vietas, ir jāveic salīdzināmās zemes cenas korekcijas. vietne, lai noteiktu, par kādu cenu to varētu pārdot, ja tam būtu tādas pašas īpašības kā novērtējamam īpašumam

Doto analogu cenu analīze un novērtējamā zemes gabala tirgus vērtības galīgās vērtības noteikšana Pēc izvēlēto analogu cenu korekciju veikšanas iegūtie rezultāti jāsaskaņo zemes vērtības galīgajam novērtējumam. sižetu.

Izmaksu pieeja zemes gabala tirgus vērtības noteikšanai ir balstīta uz to, ka investors, ievērojot pienācīgu piesardzību, nemaksās par zemes gabalu lielāku summu, nekā tas izmaksātu attiecīgā zemes gabala iegādei un ēkas uzcelšanai uz tā. pēc mērķa un lietderības līdzīgs būvniecībai pieņemamā laika posmā Izmaksu pieeja ietver vairākas metodes

Metode galvenokārt tiek piemērota neapbūvētai zemei. Šī metode nosaka zemes kopējo vērtību, pieņemot, ka tā tiks sadalīta atsevišķos zemes gabalos, kas tiks pārdoti. No zemes gabalu pārdošanas naudas ieņēmumiem tiek atņemtas visas to izstrādes izmaksas un līdz ar to tiek noteikta neapbūvētās zemes vērtība.

Katra no iepriekš aplūkotajām zemes vērtēšanas metodēm ir balstīta uz no tirgus iegūtajiem datiem, bet informācijas iegūšanai ir dažādi avoti. Nekustamā īpašuma tirgū visas trīs pieejas, izmantojot uzticamus datus, dod aptuveni vienādus rezultātus, taču, ņemot vērā piedāvājuma un pieprasījuma nelīdzsvarotību, potenciālā lietotāja informētības trūkumu, kā arī iespējamo zemo lietošanas efektivitāti. dotajā zemes gabalā, aprēķinu rezultāti, izmantojot augstākminētās zemes vērtēšanas metodes, var nesakrist.